想收高租，先交3.98万？新型“二房东”闯入广州！

想把房子租出去，要先付39800元的装修费？！

近日，楼市君的朋友小K，就来向楼市君吐槽：原来是想做包租公，托管公司反而要小K先交一笔钱。

小K有点拿不准主意，这房还能出租吗？

｜广州实拍图

｜广州楼市发布摄

壹

39800元装修费

先交钱后出租，靠谱吗？

想要租小K房子的这家公司，来自东莞。（想知道具体公司名称，可扫描文末二维码添加楼市君微信~）

大概在两周前，小K突然收到他们的租房电话，声称房租可以租到3800-4200元/月，并且是作为民宿的形式出租。

楼市君查了一下，小K所在的小区位于南沙区，目前3房2卫一个月的租金只有两千出头。

换句话说，如果交给这家管理公司来运营，房租收益可以接近翻倍！

｜图源：贝壳找房

于是，在抱着试一试的心态，小K加上了对方的微信。

对方也不含糊，一上来就自报名头，并发了一份关于该公司的资料。

｜图源：聊天截图

楼市君大概翻了一下文件，这家公司的主要业务包括了装修和短租两个板块。

盈利模式主要是：业主将房源委托给该公司管理，然后该公司统一装修后，作为民宿对外出租，以此赚取差价。

简单来说，这家公司就是一个公司性质的“二房东”。

相比个人二房东来说，至少明面上更加规范，相关证件资质一应俱全。

为了打消小K的顾虑，对方还发来一张隔壁邻居已经签约的房源委托书。

｜图源：粉丝供图

但是天上就从来不会无缘无故掉馅饼。

就当小K准备签约时，对方却又拿出了另一个文件。

还记得上文提到的该公司的业务范围吗？其中就有一项是装修。

没错！如果小K要签约把房屋托管出去，必须由小K先支付39800元的装修费！

WHAT！！！这不就是打着托管的名义卖家具，然后赚差价吗？

这熟悉的剧情，小K立马感觉被套路了！

小K算了一笔账，这39800元，差不多相当于一年的房租了。

对此，对方解释也解释了一下，收装修费是因为家具家电需要符合公司统一的标准，需要统一采购。

尽管如此，小K考虑了几天，最后还是婉拒了。

贰

“新型二房东”出没

高回报或是“新陷阱”？

巧合的是，近年来这类托管公司在广州的租赁市场上越来越活跃了。

楼市君在海珠的朋友小X，前阵子也收到一家深圳WK（缩写）的托管公司电话。

根据网上公开信息，WK公司成立于2016年，仅合作模式就有十一种之多，从装修、出租到管理都有涉及。

｜技术生成

对比上文东莞这家公司可以发现，这家公司的业务模式，给了业主比较大的自由选择空间。

像是自带家具家电的房源，可以选择托管模式、存房模式，无需额外支出装修费，风险相对可控。

但是，这些合作模式中，或多或少隐藏了不少对业主相对“不公平”的条款。

比如小X就表示，该公司的托管模式要求对托管房源收取15%的管理费，并且管理费需要提前支付12个月。

在此期间内，若因租客退租出现空置期，管理费则可顺延下去。

｜海珠区航拍

｜广州楼市发布 摄

而在广州传统的租房模式中，基本都是采取押二付一或者押一付一的方式。

差不多只要房屋租出去，就能到手两三个月的租金。

因此，托管公司这种先交管理费后收租的模式，在小X看来相当陌生。

小X悄悄算了一笔账，每个月15%的管理费，一年下来就相当于1.8个月的租金。

房租没收到，反而要先付出1.8个月的租金！

尽管说，托管公司承诺可以给到租金稍高的价位，但在小X看来，依然存在“画饼”的嫌疑。

因此，小X最后还是选择了一个在小红书上找到的租客，跳过“二房东”之后，反而心理感觉最踏实。

叁

深挖托管公司

两板斧维护自身利益！

话说回来，小K这类业主的担忧也不无道理。

在前几年长租公寓兴起后，万科、龙湖、碧桂园等开发商都纷纷发力，自然也吸引了一批中小企业投入到住房租赁这片蓝海之中。

相比个人“二房东”而言，很多业主在托管房屋的时候，更偏向于选择有相关资质的企业。

那么，有什么方法可以确保自身的利益呢？

一个简单的判断方法就是，这些托管公司基本都是靠租金差价获取收益，附带一些装修、管理费等额外收益。

因此，如果有人刻意宣传高租金高回报，就要警惕是否是“陷阱”。

另外，楼市君还梳理了一下目前托管公司常见的两个“风险点”，有需要的可以先点赞收藏！

一、先看经营模式

一般来说，住宅性质的房源，一般只能作为长租使用，像是酒店或者民宿之类的短租房，只能选择经营性用房，比如商业公寓。

在这方面有着明确的法律法规规定。

楼市君就曾报道过民宿在住宅内经营，又被业主抱团赶走的新闻。（）

其根本原因就在于，酒店、民宿不同于常规住房租赁，而是纳入了旅馆业进行管理。

想把住宅改变为经营性用房，除了要满足法律法规相关规定外，还需要取得有利害关系的业主一致同意。

这也导致我们经常住的民宿，要么是公寓楼、要么是独栋建筑，高层住宅相对较少。

｜民宿示意

｜图源：微信公共图库

因而，若是托管公司选择以民宿或酒店这类短租房，而非长租的经营形式，就需要特别警惕。

比如大石的一位二房东，就因为把房源当做短租房，“喜提”三日行政拘留。（）

连规范经营都无法确保之下，想要获取高额租金回报，明显不现实。

值得一提的是，常规托管公司由于需要配置专门管理人员，为了降低运营成本，往往会倾向于集中收房。

比如龙湖冠寓、万科泊寓等，基本都会选择集中式公寓房源，而较少选择个人房源。

因此，确认托管公司经营模式后，可以留意一下周边是否已有该平台的在租房源。

｜龙湖冠寓实景

二、再查公司背景

托管公司经营实力，也是业主最关键的保障。

最直接的方式就是选择较为知名的房屋托管平台，除了龙湖冠寓、万科泊寓这类品牌实力较强的长租公寓外，像是自如等平台，也相对有保障。

如果对方是一家知名度不高的企业，比较常规的操作就是在企查查、爱企查等APP或者网站上搜一下相关的企业信息。

｜图源：爱企查

像是上文提及的托管公司，就可以查到注册资本、成立时间以及相关风险点。

另外，想要出租房子的业主，还可以在中国裁判文书网上，搜索对应的企业名称。

若是出现密集的诉讼，这类企业大概率并不可靠。

｜图源：中国裁判文书网

肆

房源托管成趋势

新事物需接受过程

不过，楼市君也要说明一点，这些客观存在的风险点，并不是意味着给这类模式“判死刑”。

目前，在深圳等租赁市场发展旺盛的城市中，这类托管公司其实已经发展得相当成熟。

在广州，也存在一些异地买房后，无法打理；或者是房屋为毛坯，短时间内无居住需求的人群的情况。

对于他们而言，房屋既存在空置问题，又缺乏精力去管理，还不如交给托管公司。

由托管公司负责装修设计、人工物业、推广获客，业主真正实现在家躺着就能“收租”。

｜图源：微信公共图库

因此，换个角度看，这种模式只是相当于业主去购买一个能帮忙装修、托管放租的有偿服务而已。

或许这种模式很反直觉，但对于有这类需求的业主来说，未尝不是一个解决房源空置的好办法。

只要管理得当、合法经营，对于业主来说也是双赢。

对此，你们怎么看呢？不妨评论区留言告诉我们~